Jak tanio wyremontować mieszkanie na wynajem (cz. I)

wpis w: BLOG, Porady | 0

Dziś temat nietypowy. Tak to czasem bywa, że nagle się coś dzieje, zaskakuje nas i nie ma innego wyjścia – nasze życie zaczyna toczyć się wokół czegoś, czego nie mieliśmy w planach. Mi tak znienacka właśnie wyskoczył remont. A że temat jest absorbujący i czasochłonny, ale też ciekawy, to dziś będzie właśnie o remontach.

Zacznę od tego, że nie zajmuję się zawodowo wnętrzami, ale zawsze mnie interesowało urządzanie, dekoracja, projekty DIY i wszystko co związane z otaczającą mnie przestrzenią. Może kiedyś jeszcze pójdę na jakiś kurs albo na studia w tym kierunku, ale w tej chwili prócz własnych doświadczeń nie mam takiej wiedzy by czuć się specjalistką w tej dziedzinie. Dlatego też nie podejmuję się zazwyczaj takich zadań. Ale oczywiście są wyjątki – pomoc bliskim i znajomym. Jeśli tylko mogę i potrafię to pomagam chętnie.

Moim najważniejszym doświadczeniem w tym temacie jest to, że kilka lat temu odremontowałam właściwie całkowicie i od podstaw moje mieszkanie – łącznie ze zdzieraniem tynków i kuciem ścian – i wtedy nauczyłam się bardzo dużo. W ten remont włożyłam też dużo serca i wysiłku, bo jak to często bywa – brak kasy musiałam nadrobić pracą swoją… i przyjaciół, którym w tym miejscu jeszcze raz dziękuję!!!

Byłam zielona, spłukana, jednocześnie kończyłam studia, pisałam pracę magisterską, remontowałam i brałam wszelkie możliwe zlecenia żeby zarobić na ten remont, więc trochę to trwało, ale też dużo mnie nauczyło.
Ostatecznie myślę, że wyszło całkiem nieźle, nie tylko ja dobrze się tu czuję, ale znajomi też często mi to mówią. Jestem bardzo zadowolona i dumna z siebie kiedy rozglądam się i widzę efekty ciężkiej pracy i czasu poświęconego na to wszystko. Wszystko pewnie przebiegałoby inaczej gdybym miała jakąś znaczną sumę do wydania na remont, ale jak pewnie wielu z Was, po prostu jej nie miałam – a to, jak już się nie raz przekonałam, dobrze uczy zaradności!

 

Na szczęście podstawy nie są trudne, a chyba każdy z nas ma jakieś doświadczenie „remontowe”. Do tego w necie jest mnóstwo tutoriali i podpowiedzi, więc braki wiedzy, na przykład na temat gładzenia ścian, można jakoś nadrobić!

Pierwsze czego się nauczyłam to, że pracownicy marketów budowlanych mają niesamowitą zdolność dematerializacji – niby są wszędzie a jak trzeba to nigdy nikogo nie ma w promieniu kilku działów! Drugą ważną nauką było – nie ufać w to co mówią i do zakupów przygotowywać się samemu. Oczywiście w sklepach pracują specjaliści, ale pracują też przypadkowi ludzie z dużym tupetem – głos im nie zadrży w trakcie wciskania kitu i jeśli nie masz choćby śladowej wiedzy na jakiś temat, to nie odróżnisz na kogo trafiłeś.

To takie dwie pierwsze nauki, które wynosi człowiek „zielony” w temacie remontów ze zderzenia z rzeczywistością. Ale oczywiście nie jedyne! Z czasem odkrywa też ile czasu i ciężkiej fizycznej pracy trzeba włożyć w wiele, wydawałoby się prostych, czynności. Ja w ten sposób doceniłam pracę fachowców remontowo-budowlanych.

 

Trochę czasu już minęło, ale nadal bardzo lubię oglądać programy o odnawianiu wnętrz, przeglądam artykuły, zaglądam na blogi i strony. Jednocześnie często czuję pewien zgrzyt kiedy „mały remont” czy „odświeżenie” na potrzeby najmu lub sprzedaży na koniec zamykają się w kwocie nawet kilkunastu tysięcy. Oczywiście część z tej sumy to wynagrodzenie autorów i rozumiem to… praca kosztuje – człowiek który to wnętrze projektuje oraz ekipa, która projekt realizuje też musi na tym zarobić. To ich praca, robią to dobrze, należy im się zapłata. Ale realia są takie, że wiele osób nie ma góry pieniędzy do wydania, kiedy chce sprzedać mieszkanie albo nie widzi sensu w wydawaniu kilku tysięcy na remont mieszkania pod wynajem. I co wtedy?

 

Ja właśnie w takiej sytuacji się znalazłam – poproszono mnie o pomoc w odświeżeniu mieszkania przeznaczonego na wynajem.

Mieszkanie ma 32 metry i znajduje się w Warszawie, w bloku na Grochowie. Budżet na remont: do 2000 zł i im mniej tym lepiej. Stan lokalu na zdjęciach (kuchnia już „w trakcie” rekonstrukcji ;)).

wp_20161205_12_59_21_raw wp_20161204_16_18_53_raw wp_20161204_16_13_00_raw

 

Może Was zdziwię, ale słysząc „mieszkanie po babci” przyznam, że nastawiałam się na gorszy widok, więc pozytywnie zaskoczyła mnie zwłaszcza łazienka. Bałam się, że więcej elementów będzie w fatalnym stanie i całe pieniądze pójdą na podstawowe rzeczy, jak toaleta czy zlew. Na szczęście z tym co jest „da się żyć”, a to świetna wiadomość!

A teraz w kilku krokach przedstawię Wam jak ja zabieram się do takich projektów.

Analiza

Projekty (wszelkiego rodzaju) zaczynam od analizy kilku głównych czynników. Zazwyczaj trzema podstawowymi są: budżet, czas i cel. Potem dochodzą kolejne elementy.

1. Cel

Cel w tym przypadku jest jasny i prosty: mieszkanie na wynajem w niewygórowanej cenie.

Czemu dodaję „w niewygórowanej cenie”? Możecie pomyśleć „przecież każdy chce jak najwięcej zarobić na wynajęciu mieszkania!”. Oczywiście to prawda, ale na cenę wpływają też czynniki, na które my nie mamy wpływu, a trzeba je brać pod uwagę. Chodzi o takie rzeczy jak: lokalizacja, standard budynku, otoczenie, dzielnica itd. Nie można rozpatrywać mieszkania jako bytu oderwanego od tego wszystkiego.

Przed przeprowadzeniem remontu warto przeanalizować takie kwestie.

Warto też się zastanowić jak otoczenie oraz metraż naszego mieszkania przełożą się na zainteresowanie konkretnej grupy odbiorców. Jeśli na przykład mieszkanie jest kilku pokojowe i w miejscu niezbyt prestiżowym, ale za to dobrze skomunikowanym z jakąś uczelnią, najłatwiej będzie wynająć je studentom. Jeśli jest niewielkie, ale w ciekawej lokalizacji – na przykład w centrum, to warto pomyśleć o wynajmie krótkoterminowym – dla turystów. W zależności od tego kogo bierzemy pod uwagę jako potencjalnych zainteresowanych – dobrze jest przygotować mieszkanie pod kątem ich oczekiwań (np. dla studentów ustawić biurko i łóżko w każdym pokoju). To bardzo ułatwia znalezienie chętnych na wynajem.

W przypadku tego mieszkania, którym się zajmuję, ani lokalizacja ani metraż nie były pokusą żeby zrobić coś w wysokim standardzie lub dla wymagających klientów. Na wynajem krótkoterminowy za daleko od centrum i atrakcji, dla klientów wymagających więcej – również, a do tego nie ten standard budynku i otoczenia.

Jasno określony cel i (przynajmniej mniej więcej) zdefiniowana grupa odbiorców oferty pomaga trzymać się realiów i nie dać ponieść fantazji. Wiele osób ulega pokusie wymieniania bądź poprawiania kolejnych sprzętów, wydawania pieniędzy na zbędne elementy albo kupowania za drogich rzeczy jak na możliwości budżetu. Podczas szykowania mieszkania na wynajem najważniejszą zasadą jest ciągłe pamiętanie dla kogo ma być mieszkanie – nie dla nas! Jeśli mamy napięty budżet warto sobie powtarzać jak mantrę: „nie szykuję mieszkania dla siebie”.

2. Czas i budżet

Niestety w tym projekcie problematyczne okazały się dwa pozostałe czynniki: czas i budżet. Budżet – niewielki, czas – jak najszybciej. To trudna sytuacja, bo ograniczony budżet zwykle pociąga za sobą dłuższy czas realizacji takiego zadania – na wyszukanie dobrych ofert i odnowienie tego, co da się odnowić, potrzeba czasu…

Przy ograniczonym budżecie zwykle nie możemy sobie pozwolić na znalezienie fachowców i większość prac musimy wykonywać sami lub ze wsparciem bliskich. To co fachowcom zajmie dwa dni, nam może zająć więcej jeśli nie mamy doświadczenia albo wykonujemy remont dorywczo – po pracy i w weekendy.

Czas i budżet wpływają na siebie i kiedy jeden z tych dwóch czynników jest ograniczony – cierpi na tym też drugi, trzeba to brać pod uwagę i oszacować co jest dla nas ważniejsze oraz jak je możemy zbilansować. Czasem warto zastanowić się czy nie wydać więcej, żeby szybciej skończyć remont i szybciej wynająć mieszkanie – a co za tym idzie pozyskać pieniądze z wynajmu.

Jako przykład mogę podać tu wspomniany wcześniej przypadek mieszkania na wynajem dla studentów. Jeśli zbliża się rok akademicki to warto rozważyć przyspieszenie remontu kosztem zwiększenia budżetu. Jeśli mieszkanie trafi na rynek w dobrym momencie nie powinniśmy mieć problemu ze znalezieniem chętnych. Jeśli zaczynają się wakacje możemy spokojnie pomyśleć o oszczędnościach kosztem wydłużenia czasu remontu, bo i tak prawdopodobnie nie znajdziemy lokatorów przynajmniej do połowy sierpnia.

3. Inwentaryzacja

Kolejnym ważnym krokiem jest mała inwentaryzacja tego co mamy w mieszkaniu – warto przyjrzeć się wszystkim elementom, nawet spisać je i podzielić na trzy grupy:

  1. zostaje,
  2. do odnowienia,
  3. do wyrzucenia.

Jeśli mamy ograniczony budżet pamiętajcie: trzecia grupa, czyli „do wyrzucenia” jest ostatecznością!

W tym momencie musimy maksymalnie włączyć naszą kreatywność. Co przestawić? Co odnowić? Zaskakująco wiele rzeczy można… odmalować!

A ja w kolejnym wpisie (Jak tanio wyremontować mieszkanie na wynajem cz. II) podpowiem Wam kilka znanych mi trików związanych z odnawianiem 🙂